天量新房压顶，勾庄上演“房东快跑”，517后盘均二手成交11套
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粉盘中签率一过50%，二手房东或许就要“快跑”了！
还记得上月底层楼抛出的这个观点吗？当时后台引发了大量讨论，赞同者有之，反对者也不少。
我推演的逻辑大致是这样的：
过去几年，杭州楼市之所以持续火爆，是因为存在一个循环模式——限价吸引大量打新者，中签率变低；落选者只能涌向二手市场，推高二手房价；价差扩大，吸引更多打新者……
但一旦中签率提高，意味着多数人能买到新房；接盘二手房的人减少，二手房价下降；价差缩小，打新者退散，中签率继续走高……
若再遇到新房供应、次新房交付井喷，那么快速降价出货，就是近期想套现者的最好选择。
事实证明，多数人正用行动支持这一观点。
就在过去一个多月，现实版“房东快跑”已在杭州上演。它就是黑粉与红粉齐飞的勾庄，517新政后盘均甩卖11套二手房（网签）。
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“看房量比先前略多，就是没人出价。”挂了3个多月还没卖出的老于，近来明显着急了。
老于正在出售的，是一套万家之星的89㎡三房两卫，精装带车位，报价450万，折合裸价约4万8（车位按20万/个计）。
这价格放在去年、前年，不算太离谱。一来万家之星挂牌房源一直不多；二来相邻的杭宸二期，不含税有5万+成交。但今年境况明显难多了，450万的报价压根没人看。
没多久，老于将价格下调至415万，偶尔会有几组客户带看，但依旧无人出价。
眼看着马上进入传统二手房淡季，这边迟迟卖不出，那头新房摇号接不上。思虑再三，老于咬牙决定继续降价。
“降到400万，若客户诚心，390万也卖。”如此一来，裸价变成了41500元/㎡。
但中介马上幽幽来了一句：隔壁房东不带车位报价360万在售。言下之意：要想快速出货，可能还得割肉。
同样降价的，还有一路之隔的海德公园。
比如最近中介刷屏的一套东边套83㎡三房一卫，房东急售310万，纯毛坯，折合单价3万7。据悉房东是纯投资，因回北方老家发展，这才着急卖房。
还有一套毛坯89㎡洋房，无税报价350万，单价不到4万。勾庄类似降价急卖的房东数量，越来越庞大。
03
早起的鸟儿有虫吃，那些抢在老于之前果断调价的二手房东，已经化成了一套套网签。
据手边买房数据显示，自517新政以来，杭宸、海德公园、万家名城、北宸之光、星汇尚城、瑷颐湾等盘，均出现了密集网签。
最多的北宸之光成交了16套，最少的瑷颐湾的也有9套，盘均成交11套多（截至7月5日）。
即便放在全杭州板块中，勾庄也以155套的成交量位居第8。排在它前面的，均是单价更便宜的闲林、临平、星桥、下沙沿江等“刚刚需”板块。
成交量放大，大家的第一反应，估计是517新政免税主力。
这当然是一个原因，但不可否认，勾庄房东的的确确在降价跑量。
“价格跌幅最明显的，是板块南面的星汇尚城、北宸之光等小区。”中介老李表示，比今年三四月跌了10-20万。
这些小区交付五六年，体量大、挂牌房源多，竞争本就激烈，卖不动只能降价揽客。
对比之下，板块北面的“勾庄三子”——杭宸、海德公园、万家之星等，因为更靠近万象城、成色较新，相比巅峰时期，二手房价虽也跌去不少，可整体抗跌能力更高。
“现在勾庄的二手房成交价，平均4万左右，视小区、房源上下波动。”中介说。
04
从根本上来讲，勾庄这波降价跑量，是“中签率、新房供应、次新房”三方合围之下的必然。
勾庄本身虽许久未推新房，但隔壁运河新城的中签率水涨船高。
上月初，这里新盘加推，中签率高达43%。比首开高了14个百分点。与去年个位数中签率收官的公元上河、河语光年相比，更完全不在一个等级。
运河新城限价3万8，比勾庄大多数二手房都便宜，分流走了不少潜在客户。
更压力山大的是，勾庄即将迎来新一波供应高峰。
今年4月的首轮集中供地，勾庄共出让了4宗涉宅用地。其中绿城连下3城，万科斩获1席，合计可贡献4000套住宅。
上月底二轮集中供地，滨江又拿下2宗勾庄涉宅地，合计体量22.5万㎡。
别忘了，星创城还有房源未推。去年5月，杭州地铁拿下的勾庄车辆段上盖综合体（地上22.6万㎡），也未入市。
预计8月，绿城新盘就会入市。你可以想象，这会是怎样一波汹涌又持续的新房潮。
另外，板块内次新房存量也越来越多。近2000户的幸福里已开启交付，超1200户的万科前宸（热点盘限售）也在路上。
再算上上塘高架以东的璀璨澜宸、运河云庄等盘，和市面上大几百套挂牌，对二手房的冲击可想而知。
05
“与其坚持挂高价无人问津，不如放低预期降价促成交。”
中介老李表示，越来越多的房东，开始持有这样的心态。毕竟相比买入价，调低挂价无非收益缩水而已，总比“烂在手里”持有成本越来越高强。
从“买卖两旺”的市场表现看，无论房东还是买家，无疑都做出了正确决定（针对当下市场）。
不怕降价，就怕降价还没量。有量至少说明，这是一个多数双方都能接受的价格。换一种说法，勾庄的二手房价已经相对底部，颇具性价比。
综合各种客观事实看，也确实如此。
首先是得房率上的差距。绿城、万科这批新房起步就是105㎡三房两卫，但格局、得房率与“勾庄三子”的89㎡，相差不大。
面积上“勾庄三子”少了16㎡，且90㎡以下契税还能省0.5%。若4万左右价格买入，又没有新房交付等待期成本，实际支出差不多，但却可享受提前入住。
而勾庄南面之所以降价更多，其中一个原因也是户型不占优势，如北宸之光的89㎡只有三房一卫。
勾庄限价从26500元/㎡一路涨到31200元/㎡，也进一步缩小了价差。
另外，尽管板块潜在供应高达数千套。但开盘入市存在时间差，按照过往摇号热度，绿城和万科的新房，谁也无法保证能轻易买到，失落者注定还是不少。
地铁、综合体，还有未来约20万㎡的人工湖，定位北部新城CBD的勾庄，基本面摆着，自住毫无问题。
新房摇号有充足选择，买二手房不用担心高价接盘，这才是正常理性的好市场。
随着集中供地的不断推进，二手价差的逐渐抹平，相信接下来的杭州，会出现越来越多的“勾庄”。
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文∣乐福
编辑∣二叔
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